某方案设计（如何提高平面使用率）

另外一个平面比较

还是户型比较
方案一

方案二

ztabc2003 wrote:
哎，既然说了，我就再啰嗦两句。
1、地下停车位到底要多少？这个你得确定，下地下的口子开一个还是两个，这是个影响非常大的问题。地下室做地下一层还是两层，我要是开发商，你敢跟我这么提，我马上让你消失。地下很贵的，能一层就肯定不做两层，你说对吗？是不是必须两层，你得想好了再说。另外，你现在的停车布置太理想了，没考虑到很多设备、结构占地，还有是否考虑人防，最终能停多少，图是看不出来的。
2、首层的停车位能卖吗？ 你只有盖了房子才能产生经济价值呀。首层商业为了停车而不顶到控制线，你这个理由让开发商的钱包情何以堪。
3、我说柱网问题，主要是想跟你说，你地下室的停车位2个一组，常用是3个一组，导致这种结果的原因就是你的柱网选择问题。（关于柱网的经济性是不是8米的问题，可以开个专篇去研究，跟我说的关联不大。）
4、公寓有很多建成案例，SOHO，绿地，万科，中建等等，这些大的开发商有很多成熟的做法，建议你去抄一个，而不是自己创一个。创新比你想的要难很多很多，你这个平面不成熟的地方太多。
5、户型方案二，后面两户的主卫是南向，主卧室却是北向。这个是硬伤，就这一条就可以把这个方案废了。（好坏的比较建立在都不违反强条的基础上，至少。四川重庆地区项目，这条当我没说过。）
6、二十六层的办公标准层650平方米，这种情况我没见过，最小要在1000以上。你现在画的比较简单，上下水、强弱电、通风、空调，消防，走廊。这些东西全画好，标准层过小的话，你的得房率多少呢？没有特殊原因，这么简单的办公楼，我还是期望你能做到70%以上，不然将来谁愿意来买呢，你自己买房不是也很关注得房率指标吗？
7、消防问题。消防登高场地的设置，这么大个场地，应该是能解决的了的。疏散宽度的问题，不同性质功能不能共用疏散通道，就是说商业不能跟上面的办公、公寓共用楼梯。大眼一看感觉不太够。
8、商业的竖向交通和面积问题。你做了四层商业，那我问你，每层应该多大面积较为合适，功能定位是什么，流线如何设置合理；对应的横向竖向交通怎么组织。如果是分店面的话，每个店面多大面积，长宽比怎么控制。（别跟我讲，这条让我去问开发商。）

9、大家提的意见，希望你认真理解。上次我不太好意思，直白点讲，你的这个方案，按照我的标准，是需要重做的。不要闭门画图，多看看书，或者去你所在的城市里的各个商业节点，多看看。
不足之处，望多海涵。


1，余地，做设计留余地是一项建筑师应该具有的素质，你应该可以看出本方案就留有很多余地，为完成以后的设计留出了空间（设备用房已有考虑），停车位的问题是规划指标控制中的重要问题，广州就出了一个一户一个车位的配比，按照现在的规模，显然是不够的。还有，如果在广州，地下车位能卖30万一个，显然远远超出建设成本，甚至有人说建停车场还更赚钱，对于每个地下车位的成本10万左右来说，显然是多做多赚，政府也鼓励这点。
2，车位除了卖，还可以考虑出租，可以作为一种长期投资。
3，柱网问题已经说过了，本方案现在的地下车位大概为39平米/个，已经是比较适合的指标了，这里更多的是关心公寓户型的问题。
4，公寓的户型在保留一些传统的单间配套的基础上，创新地在公寓楼的上部设计了1+1房（带独立卫生间及厨房），没有放大平面，所以你很难对平面布置，包括家具布置的精细有一个了解，（基本上是没有一处地方是浪费的，总面积也控制的很好）。由我这么多年在房地产的经验来说，这一定是一个有卖点的户型。
5，首先没有强条规定要求一定要求主卧南向，日照的要求只是要求能有一居室满足日照要求即可，对于该方案来说，主卧的视野开阔和采光良好显然比勉强局促地在南面开窗更有市场。
6，办公的标准层面积首先是受地形的限制的产物，至于设备方面的要求，是基于一些基本的考虑，比如水电的管井，至于空调，不行的话就分体又如何，平面的使用率还是不错的，走道包括中核的面积都控制在最低限了。
7，消防问题除了消防车道距高层那条有点问题外，其他都满足了，这个前面已经回答过了，这里就不再罗嗦了。
8，所谓商业模式，这里只是提供一种有效，高效的平面，商业业态的定夺还需要经过较为周密的市场调研确定，这里就简单划分了一下，仅做为参考，不是实施方案。
9，仁者见仁，智者见智

1+1房（公寓）平面大样，建筑面积45平

我错了......

讨论方案，无所谓对错，你关于货梯那条，我还是比较认同的。。。

建筑旁听生 wrote:
有两个关于商场的问题：
1这么大的商业只设4部楼梯，疏散宽度能否满足每百人1米的高层防火规范要求，感觉楼梯不够宽。
2.商场的消防电梯只设1部，还没有前室。是否满足规范？


1,商业疏散宽度的计算，高层的裙房部分，可以参照建规那本关于商场的疏散宽度的计算，前面已经计算过了，这里再计算一次（商场一般计算4层以上够，其它就够了，4层的疏散宽度需要2160X0.5X1.0X0.6/100=6.48m,本方案商场部分一共设置4个封闭楼梯，疏散宽度一共6.5m)。所以本条是满足的。
2，商场那部电梯不是消防梯，仅满足使用上的要求而已。