2005年楼市十大预测：房价将会出现结构性调整

潘石屹说2005年是中国房地产最不确定的一年，主要是取决于土地政策。我想老潘的这句话应该是他的心里话。确切地说，2004年是一个政策年，这一年不论京城地产发生多大的变化，都是有一个比较明晰的政策年在指引方向。曾经有首歌唱到：不经历风雨，怎能见彩虹？然而对于京城的房地产来说，2004年经历了政策风暴猛烈的冲击，风雨来过了，但是风雨过后是什么样子，目前还真的不好说。


    虽然还没到年关，就有开发商开始预测他手里的房子2005年能够上涨多少了，这样迫不及待的预测给人有些不稳重的感觉。其实我们还是可以顺着2004年京城房地产的发展脉络看到一些明年京城的发展方向，比如关于土地政策的紧缩，房价出现结构性调整，还有央行的持续加息等等。而在现实中，我们即使知道了方向，也未必知道该如何走，尤其是在行走的过程中如何进行道路的艰难选择。2005年京城楼市变局是必然存在的，而在变局的表象之下，依然是政府宏观调控政策所引发的房地产市场的震动和冲击。

1 土地政策将会继续从严



    关键词.土地



    预测理由：“8.31”土地大限让此前京城土地市场的协议出让的方式“寿终正寝”，京城房地产开发商开始站在了同一条起跑线上，房地产开发土地政策的紧缩，预示着房地产行业“资本时代”的到来。同时京城房地产业开始面临着一场声势浩大的行业洗牌，房地产行业的“围城现象”出现，甚至有些开发商开始向二三级城市进行开发战略转移。


    12月5日结束的中央经济工作会议对2005年的经济工作做出了全面部署。会议明确提出，继续加强和改善宏观调控，继续控制固定资产投资规模的过快增长，在发挥市场配置资源的基础性作用的基础上，更加注重运用经济手段和法律手段。


    显然这个会议所传达出来的信息就是，2005年的房地产可能会持续今年的紧缩，国家对房地产的调控还没有结束，尤其是通过经济手段进行调控。这与2004年国家通过金融政策进行房地产行业的调控有些相像。而12月8日，国家发改委主任马凯在全国发展和改革工作会议上说，要坚持控制固定资产投资总规模过快增长，把好土地审批和信贷投放两个闸门。


    以上种种迹象表明，我们还是可以延续2004年的政策进行一个解读，“8.31”土地大限后，所有的土地资源的获取都需要由市场的方式获取，今年的土地政策将会依旧延续到明年，起码在一定时间内会产生这样的影响。

2 房价将会出现结构性调整



    关键词.房价



    预测理由：其实不到年关就有开发商急急忙忙跳出来说，2005年房价要持续上涨，当然理由也很充分。最主要的则是受到“8.31”土地大限的影响，在2005年会出现一个房地产供应数量减少的趋势。事实上，这种局部的阶段性房地产市场萎缩从今年11月份就开始显现出来，比如今年11月份新开楼盘数量还不到10个，与往年11月份热火朝天的局面形成了巨大的反差。


    中原地产总经理李文杰认为，国家对房地产投资进行宏观控制的目的在于投资额及开复工量的增长速率放缓而直至一个合理的态势，因此2005年房地产投资的步伐会进一步放缓，增长比率将继续下降。


    由于受到前期“8.31”的土地政策和开发资金的不断收紧再加上调息等影响，2005年的市场供应量会有所萎缩。在明年持续加息的影响下，投资型购买者和自住型购买者的数量也会受到一定的影响。供应和需求的减少将直接引起市场竞争加剧。开发商将受到来自客户减少，银行贷款利息增加等多方面影响。


    供求关系决定价格，在供求和需求都趋于减少的情况下，房地产市场的价格结构将会发生变化，高档公寓的价格下降的趋势显露，普通住宅价格将放缓上涨脚步。也就是说，2005年京城房地产市场中房屋价格有升有降，而并非此前整个市场所预期的那样。

3 大量外资进军京城房地产开发



    关键词.外资



    预测理由：宏观调控使得部分持有土地项目的开发商对资金需求骤然增加，尤其是“8.31”土地大限以后，一些中小房地产公司甚至出现资金链条断裂的危险，无力支撑之下开始到市场上寻求转让或者合作伙伴，而这一局面则被海外资金机构视为大好时机。2004年一些海外资金在京城房地产市场上四处出击，寻找投资合作的途径，包括新加坡政府投资公司、美国国际集团(AIG)、高盛、瑞士银行、德意志银行、澳大利亚麦格理银行、雷曼兄弟等一些海外政府产业基金、房地产基金、投资银行基金以及开发商，甚至是海外的商会也频频与京城房地产市场接触，其中不乏已经开始进入合作论证阶段的公司。


    业内人士认为，由于海外资金从初步接触到真正投资落实到位，这个流程短则三四个月、长需一两年。同时他们对房地产投资是非常谨慎的，对合作方和利润回报的要求是比较高的。因此今年仅仅是外资对北京市场的大面积接触阶段，而实质性合作应该在2005年出现。


    另据日前国家信息中心公布的一组数据显示，今年1至7月，北京外商参股公司、外商独资企业、外商合作企业房地产开发投资额分别同比增长87.4%、60.3%、60.1%，远远高于全国房地产开发投资增长速度。上述数据表明，京城房地产外资直接投资回温，整体市场备受看好。


    同样2005年京城房地产依旧是外资投资重点关注的区域，尤其是在2004年已经有多数外资在京城进行了有关的合作调研事宜，2005年京城会像上海一样，有大量的外来资金进入房地产市场。

6 现房销售时代即将到来



    关键词.现房



    预测理由：在刚刚结束北京四季房展2004年冬季房地产展示交易会上，准现房所占比例约达70%，而新盘仅有13个，其中包括二、三期上市的项目。同样在今年有个别区域的房地产项目也是达到准现房或者是现房阶段才开始销售，尤其是一些Townhouse和别墅项目多数以准现房和现房的形式进行销售。


    从目前的实际情况来看，京城2004年就开始了现房和准现房销售的态势。明年随着市场需求的变化，尤其是随着整个行业逐渐向“资本时代”过渡的过程中，京城房地产行业将形成以品牌和有实力的大开发商主导市场的局面，同时明年房地产市场的激烈程度要远远高于今年，因此产品之间的竞争将不可避免。在这样多重因素的影响并制约下，京城明年房地产市场将会出现一个现房销售的时代。

8 商业地产潜力开始释放



    关键词.商业



    预测理由：从今年12月11日起，中国对外资进入零售服务业设立的市场准入和资本准入限制将全面放开。国内零售业的全面放开，无疑给国内商家带来巨大压力，但随着这些国外品牌的进驻，京城广大商业地产的开发商倒是迎来了一个新机遇。


    从目前的实际情况来看，尽管北京市场上已经有许多国际品牌的商品和专卖店，不过在真正放开之前，国外品牌还是不能独资经营，必须有中国公司作为合作伙伴，开店的地域也有诸多限制，因此在此前京城对零售业所需求的商业地产的数量也没有完全释放出来。随着零售业的完全放开，北京明年肯定会出现国际零售业频频进入的情况，在这些实际需求支持下，一些商业地产将会迎来释放需求的春天。

  9 奥运地产将会继续升温



    关键词.奥运



    预测理由：随着2008年奥运会的临近，京城的市政、交通等与奥运有关的经济开始出现跨越式前进，尤其是因奥运而对楼市所产生的升值预期开始释放。



    根据其他举办过奥运会的城市的实际情况，奥运会将在其举办的前两三年内出现一个楼市租金快速上涨的情况，市场的需求呈现一种国际性的快速吸收的局面，开发商和市场成了最大的受益者。


    可以预见，明年京城开发商会赶在2006年之前迅速建设手头项目，并尽快将其产品投入市场，借助奥运经济来提升房地产产品的销售进度。因此今年在奥运经济的催生作用下，京城楼市将迎来“奥运周期”下的利好局面。

ps

2004年楼市变幻莫测 产品遭遇向左走 向右走

“两个学生在一次夏令营上相互喜欢，失去联系后13年意外相逢，并因瞬间喷发的热情而相爱。但再次失去联系。其实，双方总是在同一地方出现，却因为方向不对而无缘相见。结果一场地震却成全了这段爱情。”电影《向左走，向右走》，反映了生活的一种无奈，虽然近在咫尺，却总是一个向左，一个向右，似乎要走到地球的另一端才能够相逢。

　　2004年北京楼市产品也大致如此，实际情况与人们的预期背道而驰。电影可以由导演来安排一场完美结局，但楼市变幻却很难掌控。


　　新盘供应量：预测飙升实际锐减


　　“2004年会有大量项目上市。”专家预言。


　　2004年底，却只能看着预测与实际的南辕北辙，一个向左一个向右。


　　地产界各位专家2003年纷纷预言2004年的新盘供应将是有史以来最多的一年。理由是2003年有非典影响开发手续，有市政府的13号文件对土地供应政策进行调整，所以导致2003年是拿地年，而2004年才是上市年。


　　结果却令诸位专家大跌眼镜，2004年的新盘数量较之2003年锐减。大家没有想到，政府重拳出击，出台一系列土地政策和金融政策。一方面，房子入市的成本大幅度提高；另一方面，货币紧缩，开发商贷款的门槛提高。受政策和金融的双重作用，很多预计在今年开工的项目，或者根本就没能过大限，中途夭折，或者要推出开发计划。据不完全统计，今年的新盘开发量只有200多个，与去年专家们的预测有着天壤之别。


　　经济适用房：80平方米舒适型走俏


　　同是经济适用房，一同出现在2004年，结果却是一个受宠一个遇冷。经济适用房也因方向不同无法同归。


　　2004年新开的经济适用房不少，比如百子湾1号、三环新城、定福家园等。300万平方米的开发面积，让市场供需两旺。同时，对需求呈现出两极分化的局面。一方面，去年的经济适用房尾盘大户型被冷落；另一方面，一些超小户型，随着人们生活水平的提高，已经无法满足需要，而80平方米左右的中等舒适户型受到广大购房者的欢迎。比如三环新城，由于其户型多为80平方米左右，购房者特别多。出现了冒雨排号的场面。


　　商品房：舒适两居后来居上


　　小户型与大户型相逢于2003年，都受到火热追捧，但2004年却迷失于市场洪流中。这一年的商品房市场两居室最受购房者青睐，其中面积在80-100平方米的又最受欢迎。


　　据2004年的房展会统计，80-100平方米的两居室是成交最多的户型，最受市场欢迎。四季房展组委会负责人祖建军表示，这说明楼盘的户型设计正在向人们的正常需求靠拢。北京大学教授张颐武认为，随着人们居住理念的改变，居住舒适、有人文气氛的房子会是更受欢迎的产品。


　　商业地产：供需两旺尚存隐忧


　　目前，几乎每个房地产项目或多或少都要有底商配套，而不少开发商就是等着在商铺产品上赚钱。据易铺网不完全统计，总共有超过300万平方米的供应量在这两年集中释放。今年1-9月，北京市商业地产的销售面积达到217581?，是去年全年商业物业销售量的3倍。


　　但是繁荣背后依然存在隐忧。一是，盲目开发带来无效商业面积增加。由于开发商的非专业性开发所致，诸多建成的物业未能符合用家的需求，在招商时遇到较大的困难。二是商铺投资风险显现。许多项目因定位混乱及促销的不力而造成人气缺乏，大量商铺投资者也开始陷入恐慌。

的确2004年的房价比上一年要高，每个地区差不多都是这样的。今年预计还要高呀！

2005年房地产业发展探路 三大新政元旦起实施

房地产开发商眼中漫长甚至有些郁闷的“政策年”，已经随着2004年最后一张日历的撕去而离去。从2005年1月1日起，又有一系列影响楼市的国家政策以及行业管理规定正式开始执行，为2005年中国房地产行业的发展布局探路。

　　根据财政部、国土资源部、中国人民银行共同下发的《进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》，1月1日起，中国对土地有偿使用费将实行先缴后分。


　　申请用地的市、县人民政府应缴的新增建设用地土地有偿使用费，由市县人民政府财政部门负责缴纳。各级国库收到库款时，按规定的分成比例，将库款的30%逐级上划中央总金库；将库款的70%部分，按各省、自治区、直辖市人民政府规定的省、市、县具体分成比例进行划拨。今后，凡不按国家规定的标准足额缴交土地有偿使用费的，一律不得下发农用地转用和土地征收批准文件。否则，以违法批地进行处理。


　　国土资源部相关人士表示，全国大部分地区存在新增建设用地土地有偿使用费欠缴问题，不少地方认为，中央财政的30%只要交了，地方的70%自己说了算。而实际上，这种减免、拖欠新增建设用地土地有偿使用费，客观上降低了用地的成本，助长了“圈地”之风，给各地违规招商引资活动提供了方便，也给地方政府铺摊子、搞重复建设提供了本钱。


　　从1月1日起，通过住房公积金和商业银行进行贷款买房的贷款利率将按照上调后的利率执行，也就是说2004年10月29日前办理的个人住房贷款，从2005年1月1日月供还款将有所增加。


　　有专家计算说，央行加息让贷款买房的市民购房成本增加2%。如果按照利率上调0.27%计算，将使购房者1万元的贷款额每月供款约多交1.5元。以购房贷款40万元为例，以按揭期限20年计算，每月供房款将增加60.13元，每年供房款增加721.56元，20年住房贷款总额共增加14431.2元，所以2005年1月您去还月供的时候就要多准备一些人民币，虽然不是很多，但也是新增加的数额。


　　1月1日起，如果业主在不知情的情况下购买了开发商已进行抵押的房屋，只要业主已支付全部房款而且实际入住，即使没有办理过户登记手续，人民法院也不得查封、扣押、冻结该套房产。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，只要业主能够证明自己在购买房屋之前，对房屋已被抵押的事实完全不知情，而且已支付了全部房款并入住，那么即使抵押权人(通常为银行)向开发商追讨欠款，法院也不能查封、扣押、冻结该套房产。


　　此外，依据《规定》第七条，业主抵押自己所有的房屋，如果该套房产是属于业主的惟一可以居住房产，而且有充分证据可证明这一点的时候，那么即使抵押权人(通常为银行)向业主追讨欠款，法院也不能拍卖、变卖或者抵债，业主可以继续居住。

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