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zxmovhhn 2013-11-10 14:09:11
2005年房地产业发展探路 三大新政元旦起实施
房地产开发商眼中漫长甚至有些郁闷的“政策年”，已经随着2004年最后一张日历的撕去而离去。从2005年1月1日起，又有一系列影响楼市的国家政策以及行业管理规定正式开始执行，为2005年中国房地产行业的发展布局探路。
根据财政部、国土资源部、中国人民银行共同下发的《进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》，1月1日起，中国对土地有偿使用费将实行先缴后分。
申请用地的市、县人民政府应缴的新增建设用地土地有偿使用费，由市县人民政府财政部门负责缴纳。各级国库收到库款时，按规定的分成比例，将库款的30%逐级上划中央总金库；将库款的70%部分，按各省、自治区、直辖市人民政府规定的省、市、县具体分成比例进行划拨。今后，凡不按国家规定的标准足额缴交土地有偿使用费的，一律不得下发农用地转用和土地征收批准文件。否则，以违法批地进行处理。
国土资源部相关人士表示，全国大部分地区存在新增建设用地土地有偿使用费欠缴问题，不少地方认为，中央财政的30%只要交了，地方的70%自己说了算。而实际上，这种减免、拖欠新增建设用地土地有偿使用费，客观上降低了用地的成本，助长了“圈地”之风，给各地违规招商引资活动提供了方便，也给地方政府铺摊子、搞重复建设提供了本钱。
从1月1日起，通过住房公积金和商业银行进行贷款买房的贷款利率将按照上调后的利率执行，也就是说2004年10月29日前办理的个人住房贷款，从2005年1月1日月供还款将有所增加。
有专家计算说，央行加息让贷款买房的市民购房成本增加2%。如果按照利率上调0.27%计算，将使购房者1万元的贷款额每月供款约多交1.5元。以购房贷款40万元为例，以按揭期限20年计算，每月供房款将增加60.13元，每年供房款增加721.56元，20年住房贷款总额共增加14431.2元，所以2005年1月您去还月供的时候就要多准备一些人民币，虽然不是很多，但也是新增加的数额。
1月1日起，如果业主在不知情的情况下购买了开发商已进行抵押的房屋，只要业主已支付全部房款而且实际入住，即使没有办理过户登记手续，人民法院也不得查封、扣押、冻结该套房产。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，只要业主能够证明自己在购买房屋之前，对房屋已被抵押的事实完全不知情，而且已支付了全部房款并入住，那么即使抵押权人(通常为银行)向开发商追讨欠款，法院也不能查封、扣押、冻结该套房产。
此外，依据《规定》第七条，业主抵押自己所有的房屋，如果该套房产是属于业主的惟一可以居住房产，而且有充分证据可证明这一点的时候，那么即使抵押权人(通常为银行)向业主追讨欠款，法院也不能拍卖、变卖或者抵债，业主可以继续居住。
2004年楼市变幻莫测 产品遭遇向左走 向右走
“两个学生在一次夏令营上相互喜欢，失去联系后13年意外相逢，并因瞬间喷发的热情而相爱。但再次失去联系。其实，双方总是在同一地方出现，却因为方向不对而无缘相见。结果一场地震却成全了这段爱情。”电影《向左走，向右走》，反映了生活的一种无奈，虽然近在咫尺，却总是一个向左，一个向右，似乎要走到地球的另一端才能够相逢。
2004年北京楼市产品也大致如此，实际情况与人们的预期背道而驰。电影可以由导演来安排一场完美结局，但楼市变幻却很难掌控。
新盘供应量：预测飙升实际锐减
“2004年会有大量项目上市。”专家预言。
2004年底，却只能看着预测与实际的南辕北辙，一个向左一个向右。
地产界各位专家2003年纷纷预言2004年的新盘供应将是有史以来最多的一年。理由是2003年有非典影响开发手续，有市政府的13号文件对土地供应政策进行调整，所以导致2003年是拿地年，而2004年才是上市年。
结果却令诸位专家大跌眼镜，2004年的新盘数量较之2003年锐减。大家没有想到，政府重拳出击，出台一系列土地政策和金融政策。一方面，房子入市的成本大幅度提高；另一方面，货币紧缩，开发商贷款的门槛提高。受政策和金融的双重作用，很多预计在今年开工的项目，或者根本就没能过大限，中途夭折，或者要推出开发计划。据不完全统计，今年的新盘开发量只有200多个，与去年专家们的预测有着天壤之别。
经济适用房：80平方米舒适型走俏
同是经济适用房，一同出现在2004年，结果却是一个受宠一个遇冷。经济适用房也因方向不同无法同归。
2004年新开的经济适用房不少，比如百子湾1号、三环新城、定福家园等。300万平方米的开发面积，让市场供需两旺。同时，对需求呈现出两极分化的局面。一方面，去年的经济适用房尾盘大户型被冷落；另一方面，一些超小户型，随着人们生活水平的提高，已经无法满足需要，而80平方米左右的中等舒适户型受到广大购房者的欢迎。比如三环新城，由于其户型多为80平方米左右，购房者特别多。出现了冒雨排号的场面。
商品房：舒适两居后来居上
小户型与大户型相逢于2003年，都受到火热追捧，但2004年却迷失于市场洪流中。这一年的商品房市场两居室最受购房者青睐，其中面积在80-100平方米的又最受欢迎。
据2004年的房展会统计，80-100平方米的两居室是成交最多的户型，最受市场欢迎。四季房展组委会负责人祖建军表示，这说明楼盘的户型设计正在向人们的正常需求靠拢。北京大学教授张颐武认为，随着人们居住理念的改变，居住舒适、有人文气氛的房子会是更受欢迎的产品。
商业地产：供需两旺尚存隐忧
目前，几乎每个房地产项目或多或少都要有底商配套，而不少开发商就是等着在商铺产品上赚钱。据易铺网不完全统计，总共有超过300万平方米的供应量在这两年集中释放。今年1-9月，北京市商业地产的销售面积达到217581?，是去年全年商业物业销售量的3倍。
但是繁荣背后依然存在隐忧。一是，盲目开发带来无效商业面积增加。由于开发商的非专业性开发所致，诸多建成的物业未能符合用家的需求，在招商时遇到较大的困难。二是商铺投资风险显现。许多项目因定位混乱及促销的不力而造成人气缺乏，大量商铺投资者也开始陷入恐慌。