北京城建淡出建筑业转型房地产

　　日前，北京城建股份有限公司进行重大资产置换引起广泛的关注。公司拥有的16家建筑施工企业和相关资产共23亿元全部被置换出，置入北京城建集团公司拥有的北苑家园等房地产项目、8家物业广告公司和固定资产共10．7亿元，不足部分由现金和银行贷款补足，表明北京城建开始由一家以建筑施工为主的公司向以房地产为主业的公司转变。北京城市建设投资在加大力度，其实这几年北京建筑业都尝到了甜头，北京城建中标的项目包括国家大剧院、中关村西区建设、地铁五号线等无一不是几十亿上百亿的项目，巨大的工程业务量带来的是良好的经营业绩，2000年年报的数据显示，北京城建实现的主营业务收入和主营利润分别增长22．7％和30．4％，那么，如此良好的增长势头，为何北京城建要淡出建筑业，转向自己并不擅长的房地产业呢？ 　　建筑业看上去很美 　　北京城建一直是北京建筑业中的一面旗帜，干建筑可以说是自己的老本行，如今却要放弃必然有充足的理由。4月3日，北京城建股份有限公司董事会秘书杨运成、投资证券部部长张才广等几人在接待几家基金调研时接受了记者采访。董事会秘书杨运成说，公司资产置换主要是考虑到建筑业是一个低增长的行业，尽管北京建筑市场空间很大，公司也不愁没活干，但是建筑业的总体利润太低，工程应收欠款严重，公司负债率居高不下，很难通过银行获得贷款来进一步发展；另外，建筑行业本身利润低，通过增发股本融资的空间也不大，总股本扩大后，利润被摊薄，影响了上市公司融资功能的发挥，从战略上看，北京城建需要进行产业结构升级，通过资产重组向成长性行业转型。 　　近年来，北京城建净利润指标一直保持稳中有升的态势，但从两年来公司公布的年报中感觉到为维持这一业绩水平所付出的“代价”很大。1998－2000年，公司总资产增加了37亿元，同期公司负债也增加了33亿元，占到总资产增加额的89．34％；而公司净资产仅仅增加了3．9亿元，公司总资产的增加基本上是由负债资金的增加引起的。到2001年年初，资产负债率高达73．7％，当然，在这样的资产规模状况下公司的主营业务收入也比较可观，近三年来的主营业务收入从1998年的50亿元增加到2000年的72亿元。但相比之下公司的净利润少得可怜，近三年来的净利润基本保持在1．3亿元左右。 　　公司的主营业务利润率有下降的趋势，而经营性现金状况也非常不理想，1999年和2000年的每股经营现金净流量分别为－0．21元和－0．52元。公司现金流量的恶化直接与公司的巨额应收账款关系密切，1998年公司的应收账款为8亿元，2000年就翻番达到26亿元，这意味着2000年公司72亿元的收入中有30％是应收账款。巨额应收账款的出现既有建筑行业本身拖欠严重等原因，也有公司财务治理的因素，公司2000年的治理费用高达5．5亿元，比1999年增长了150％。 　　哭着喊着要进步 　　1999年10月公司申请配股失败之后，北京城建面临一次重大的选择，要么通过降低成本和费用尽量提高销售利润率，要么调整产业结构，实现产业的彻底转型，北京城建选择了后者。 　　进入2001年后北京城建进行了一系列资本运营。3月9日和15日，北京城建连续披露了两项投资公告。用自有资金投资1．5亿元参股首都国际投资治理有限公司，拥有27．22％的股份；6000万元参股北京赛迪时代信息产业股份有限公司。由于大量应收欠款的存在，北京城建的现金流很紧张，在这种状况下拿出2亿多元涉足投资公司和信息业，不能说转型的决心不大；但与随后公告的23亿元资产、业务置换相比就小巫见大巫了。 　　2001年3月24日北京城建公布2000年年报时，同时公布了一项重大的资产重组议案：北京城建欲与其第一大股东北京城建集团进行巨额资产置换，置出资产主要有16家建筑施工企业资产及相关负债总计23．39亿元；置入的资产为城建集团拥有的北京城建工程承发包有限公司100％的股权，城建集团拥有的北京城建房地产开发有限公司31．5％的股权，城建集团拥有的房地产类资产、物业拆迁公司、广告公司和现金类资产共计10．78亿元。置出、置入资产净值差额12．6亿元，拟由城建集团采取承担北京城建银行借款或以现金的方式抵补。此次置换的资产相当于公司总资产的2／3，置换后，从公司主营业务将变更为房地产业。 　　 董事会杨秘书说，北京城建长期从事建筑行业，具有勘探、设计、建设等一系列上游优势，也积累了很多经验和渠道，具备稳定推动房地产发展的能力。公司声称资产置换后，北京城建将变成一家以房地产为主业，以金融和高科技为两翼的投资控股公司，但是这次置入的宏城物业公司、腾宇拆迁公司、城承物业公司、城建美尔广告公司等一系列小公司是否是第一大股东城建集团往上市公司扔的“垃圾”呢？北京城建股份有限公司投资证券部张部长说，城建集团在进行资产置换时考虑到上市公司主业是房地产，因此把拆迁公司、物业公司和广告公司作为配套企业注入上市公司，不是在往里扔破烂，更多的是一种战略考虑，究竟明年公司还要配股，今年本来已经可以配股，但是为了这次资产置换推迟到了明年，现在上市公司能圈钱的事谁都会干，但公司为了产业升级的长远发展战略牺牲了眼前利益。 　　通过资产置换把房地产业务“装”到上市公司，集团公司将由此承担北京城建12．6亿元的债务或补偿以现金，仅此一项，对于降低北京城建过高的资产负债率，缓解其还债的压力，改善公司的现金流状况大有好处。其次，业务置换后，公司减员95％，这意味着公司从1万多人减少到790人，人员的减少会减轻北京城建的工资费用支出，从长久来看，将使公司受益较大，有利于公司从劳动密集型产业向资金密集型、知识密集型产业转型。杨秘书告诉记者，公司将把注册地迁至中关村，名称也将改为北京城建投资股份有限公司。这一“迁”就使公司有可能与高新技术企业沾边，享受有关的税收优惠政策；更为重要的是，该公司房地产业务的获利能力会超过原有的建筑业务。 　　投资风险不容回避 　　北京城建置换的好处很多，但风险和问题也不少，城建集团置入北京城建的房地产类资产的评估净值较其账面价值出现巨额增幅。置入的城建集团拥有的100％股权的北京城建工程承发包有限公司，该公司成立于1991年7月，注册资本为5030万元，但评估价值达到了7．17亿元，对此北京城建投资证券部张部长解释说，北京城建工程承发包公司最大一部分资产北苑家园房地产项目，占地200多万平方米，以前没有进行评估，这次资产置换才进行评估。截至2000年底该项目已经投资12．13亿元，由于北苑家园是市政拆迁配套房地产开发项目，土地属于划拨，国土资源部刚刚规定划拨的土地可以单独进行评估，由此北苑家园得到6个多亿的评估价值。 　　北京城建关于本次资产置换的可行性分析报告载明：“本次置入的北苑家园项目、大柳树项目及开发公司权益均有良好的收益预期”。对这两部分的收益目前就加以完全肯定，这种结论还是下得太早。房地产业的后续资金需求较高，所受的影响因素又很多，北京城建能否在较好规避风险的前提下，保证后续融资的顺畅，还有待于考验，同时，北苑家园面临四周天通苑廉价经济适用房的挑战，北京城建究竟是以建筑业起家的公司，现在要向房地产和金融控股公司转变，董事会秘书也承认，公司做房地产策划能力不强，建筑企业人员素质偏低，人才聚集不够等方面的劣势将是一个制约因素，但是目前公司已经在寻求与国际知名的房地产商合作。 　　几家基金人士质疑的问题是北京城建涉足房地产、证券、创业投资、高科技、信息媒体、环保等各个行业，有向风险投资公司转变的趋势，涉足的领域太广，主业不够突出将是一个问题，很可能什么都搞什么都搞不好，分散投资的风险也存在。 　　业内人士认为，此次巨额资产置换对目前的北京城建来说，带来的益处非常明显，但未来的北京城建的业绩能否大幅度地持续增长，还得走着瞧。 　(北京证券 康静)