高层住宅的建筑体型问题

中国的房地产业发展到今天，可以说已经进入到一个百家争鸣、百花齐放的时代。然而对于一些开发商，对于广大消费者，在生产和购买什么样的产品的问题上仍显得“盲目”，而更多的变成了“盲从”。  如对于高层的建筑体形的问题，就是一例。  最近在业内和购房者中，对板式高层住宅推崇备至，趋之若鹜。大有非板式不造，非板式不买之势。  从九十年代初外销房大举进入中国之际，品牌、蝶型等点式高层住宅大行其道，直到最近几年外销住宅因为供大于求和国际国内环境的变化而滞销，这一建筑体型也被视作主要病因之一。  听说有专家对板式高层优于点式高层的优点做了细致的点评，如通风好、朝向好、私密性好等等。这些从个人购买的角度，从上海人长期以来盼望改善住房要求出发的剖析，非常有针对性和煽情性。  那么，如何看待这几条优点呢？  首先，以上这三条，在一些设计好的点式高层中已经逐渐在被克服。如瑞虹新城5－8座扁平化设计的座北朝向、菊园采青阁走道开窗、东方剑桥御庭苑的两梯三户等等。  其次，发展商在研究人们需求的时候，不能总停滞不前。马斯洛的需求层次学说，虽不能完全解释个体需求的多样化特征，但实践证实，它对于反映整个社会经济发展和人民收入水平对需求层次的变化是非常有效的。上海的人均年国民生产总值已超过4000美元，意味着市民对住房的需求也已由满足基本需求转为满足舒适、地位、社会尊重和个人发展等更高层次的需求。也许有人要说：上海人的生活习惯难改是真理。但我要说，生活习惯可以随着经济和社会的发展而发展才是真理。过去习惯一次性付款，觉得心理踏实。现在习惯按揭贷款，面对这种透支将来的风险事儿，你又可以说上海人变得不想心理踏实了吗？  笔者认为，同样还是通风、朝向和私密性的问题，在不同的时期，应有不同的理解。  一、关于通风。上海是个海洋性气候的沿海城市，多雨潮湿。过去由于人口密度高，住宅密度大，加上很多木结构棚户和石库建筑，对家具和衣物的防潮防霉无益无补。使上海人养成了一有晴天就翻箱倒柜、倾衣而出，如万国旌旗昭然于市于井于窗外于屋顶。而通风，也渐成为购房考虑要素之一。也许搞清人们为什么要通风，我们才会明白随着经济的发展，科技的进步，通风已不那么重要了。因为，人们要求通风，并不是要经常“和我一起吹吹风”，试问谁敢在穿堂风中安睡？防潮防霉才是真。那么房屋结构的良化对渗漏水问题的解决，空调的普及，优良楼盘的新风系统，难道还不足以解决霉潮二亨吗？  二、关于朝向。“户户朝南，间间开阳”。百分之九十的楼盘广告似乎都有此句。好象无此就犯了大忌，触犯了天条。南、南、南，全中国的房子都向着南方顶礼膜拜——可谓唯南是尊。难、难、难，七十年代的中国，包括上海的大量兵营式多层住宅又将在更高更广的范围内变种延续，若干年后，我们的政府又将如何对付这样的兵营群落呢？——真是知难而进啊！朝南是为了采光的充足，也是为了室内的暖和。在这个问题上虽然科技也已经解决，但与通风不同，笔者提倡自然采光（假设这个星球的阳光黑子不再增多的话）。周末的早上，庸懒地起身，拉开窗帘，任光线洒满房间，那是多么舒服的事啊！但也不应矫枉过正；间间要南，还要南的越正越好！不这，开发商又要满足南向，又迫于容积率的压力，造成了现在的小区或一字排开，前面是房子，后面还是房子；或勉强错开，左边是房子，右边还是房子。临窗放眼，纵使阳光普照，又何来私密性？  三、关于私密性。转到这个问题。有人认为：点式结构的单层户数较多，私密性较差。这是什么逻辑？楼道里纵使有八户人家，但早出晚归的邻居们，有几个会影响你的私生活？门一关你想干啥就干啥，难道你还要求连走道都独自享用吗？干嘛不连电梯都独用啊！夜晚回家，面对空空的廊，你不害怕吗？社会在进步，但社会也在回归，人们都在恢复人性，恢复爱心，恢复邻里亲情，你还要坚持孤芳自赏吗？假如说要私密性，门是密封的，你可以选用夹层的钢门，而窗则是唯一的可能春光外泄的地方，那么排屋状的板式结构的多栋楼宇，虽间距符合国际，却有无数的隔窗之眼，那是真正破坏私密性的元凶啊！  相对而言，点式高层有几个显著的优点：  一、容积率可充分利用。对于开发商而言，这是房产开发的重要决策因素，也是保证利润的要点。实际上，开发商赚钱或保本对房地产市场的健康发展和居民所获得的长期利益是有百利而无一害的，假如每个开发商的楼盘都亏本，还有谁愿意投资这个行业，还有谁会一期一期的开发，不断的提升自身楼盘的服务和品质呢？  二、建筑风格富于变化。如今，面对那些现在看来严重破坏上海城市景观，无情磨灭市民人性情趣的兵营住宅。政府对于这些“鸡胁”实在是伤透了脑筋，什么事实工程“平改坡”，什么金山农民画“纹身彩绘”；不都是“弃之可惜”的无奈之举么？而这些“兵营”不都是曾以解决了老式里弄住宅通风、朝向和私密性等的劣势而自傲么？毋庸置疑，各类清俊的、浑厚的、港派的、欧式的点式高层的出现，极大地丰富了上海这座国际化都市的风貌，在人们居住需要得到满足的同时，更使人们的感官得到满足。  三、可有更富于选择性的景观视野等。权威调查机构的跟踪报告显示，上海居民对于购房的第一考虑要素从1998年的地段，到1999年的房型，到2000年的环境。如此显著的变化，不正反映了市民消费水平的变化吗？谁又能说2001年购房的首选要素不会是景观呢？何况环境与景观本身就是相辅相成的。现在亲水楼台、景观中亭、公园毗邻的兴起，不也从另一面反映了这一点么？都有景观中亭，点式高层可以围合而设，大家共享；而板式高层基于南向的设计理念宁愿前后布局，只给前面的独有，又算什么“以人为本”？就算不要他们朝向的法宝，呆板的体型又使仍有现实意义的采光完全丧失……  说了这么多，好象板式就一无是处了？不是的。只是说这些上述板式的所谓优点不能成为替代点式的理由而已。希望同行们一切从实际出发，市场才是检验真理的唯一标准。  大家可以看到：瑞虹新城、菊园们都在证实着点式高层的生命力。  兼容并包的市场环境，才会给消费者带来多样的选择，才会给我们的城市带来无愧于后人的建筑。笔者真心希望，“以人为本”不再是一句漂亮的口号，而是刻骨铭心。只有这样，人们才会真正的住得好，一切都好。  （上海瑞安咨询有限公司）  （上海房地产市场报告 毛怡昕）