建房在先限制在后 氨气袭人有无追溯力？

　　日前，本报报道了现代城由于在混凝土中加入了含尿素的防冻剂，导致室内氨气含量超标，引发一场索赔纠纷。按照有关的规定，现代城施工的时候，国家并没有禁止此类防冻剂的使用。但业主受损已成事实，法律对此是否具有追溯力呢？北京世联律师事务所郭玉涛律师就此事发表了自己的看法。　　作为律师讨论这个问题，首先想到依据法律的规定，尤其是依据《合同法》的规定，来分析判定当事人各方的过错与责任。　　在这个事件中，实际上所涉及的当事人有三方：建筑商、发展商、业主。所涉及到的合同法律关系有两种：建筑商与发展商之间的工程建筑承包合同法律关系；发展商与业主之间的商品房屋买卖合同法律关系。更准确地说，是由于建筑商在履行承包合同时的施工活动，影响到了房屋买卖合同的顺利履行。　　纠纷是在业主与发展商之间产生的，对于业主而言，他们只与发展商有直接的法律关系，建筑商的问题他们不用关心。目前，业主要求经济补偿的很多，我们来分析一下，在这起事件中，哪一方有过错，应该负什么样的责任。　　房屋买卖合同是买卖合同的一种，《合同法》第九章对之做出了具体的规定。其中约定，出卖人应该按照约定的质量要求交付标的物。但是在实际生活中，一般的房屋买卖合同，不管是格式合同或当事人的补充协议，基本上都不可能细致到防冻剂、氨水的问题。也就是说，对于这类具体的事情，房屋买卖合同中并没有明确的约定。　　对此，《合同法》第六十二条规定：“质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”现代城是期房，在房屋开始预售时还没有开始建设，边卖边盖。虽然从今年3月份开始，国家规定不准在混凝土中添加含尿素的防冻剂，但是这些规定不具有溯及力，此前国家还是答应这样施工的，也就是说对于发展商与业主所签订的合同而言，房屋的质量应该是符合国家的有关标准的。在这一点上，发展商没有过错。事实上，就是建筑商，假如除此没有其他问题的话，也没有什么过错。　　既然如此，那么作为发展商并不应该承担违约责任，依据《合同法》的规定，只有当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，才应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而本事件中，防冻剂、氨水的问题在合同中并没有约定，因此也谈不上违约。发展商假如已经按照合同约定的时间、标准交付房屋，应该视为其已经充分履行了合同义务。这样看来，并无违约事实发生，也就不能要求当事人承担违约责任。　　但是，这房屋现在无法居住，怎么办呢？《合同法》第一百四十八条有这样的规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”　　前面我们谈到，严格地说，现代城的房屋还不能说是不符合质量要求，但确实暂时不宜居住。在这种情况下，业主可以提出退房。　　从购房人的心理角度讲，这个方案并不可取。买房不同于购买其他商品，选购一套房子，总是千挑万选，直到这一套令他非凡喜欢才下决心的。又经历了漫长的期待才能够入住，现在让他们退房，不要说别的，仅情感上就难以接受，更何况许多住户还花了数十万元进行装修。这就得换一种解决方案，例如晚一些再办理入住手续、给业主一些优惠或补偿，当然这只是一些建议，主要得双方协商。　　我写这篇文章的目的，是想说明其中的是非曲直，供各方在解决问题时有一个理智的参考。其实这种现象也是比较常见的，某些建材、设备逐渐地会被认为不合乎要求而被淘汰，因此不排除将来还会有同样的事件重演。现代城如能合理解决此事，对其他物业项目都会起到良好的借鉴作用。　　世联律师事务所郭玉涛　　Tel：64985281／82　　E－mail：guoyt＠sinoi．com