交通部公路科学研究所控规调整报告

交通部公路科学研究所控规调整报告
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交通部公路科学研究所控规调整报告

申请控规调整目标
控规调整论证
一、概况：
二、控规调整的理由


附加图片



申请控规调整目标

一、项目位置

    本项目位于海淀区西土城路8号，其四至范围为：
    人教厂宿舍以西，西土城路以东，北京邮电大学以北，北三环蓟门桥南侧。
    海淀区西土城路8号建设用地3.74公顷，本次控规调整涉及用地面积约为3.00公顷。
二、拟调整用地原控规情况

    在1999年编制的《北京市中心地区控制性详细规划》中，该用地控规指标为：(表1)

三、控规调整目标：建筑高度调整至60米(表2)

四、八号院现状和规划建设后的指标对比：

    八号院现状用地面积3.74公顷，总建筑面积为43479.09平方米，容积率为1.16，建筑密度为58％。
    控规调整并规划建设后，本次涉及总用地面积29969平方米（约为3.0公顷），总建筑面积为74071平方米，其中规划拟新建地上地下建筑面积为55000平方米（近期新建25400平方米），保留后装修改造现状建筑物建筑面积为19071平方米，拆除现状建筑物建筑面积为11242平方米。经规划改造后，办公区的容积率为2.47，建筑密度为25.55％，建筑高度60米，绿化面积9000平方米，绿化率为30％。




控规调整论证




一、概况：

1. 项目的位置和区位
    本项目位于海淀区西土城路8号（附现状地形图一份）。

2. 规划范围内的土地权属：交通部公路研究所
    原文件见附件《北京市房地产管理局函》（56）房地字第849号及1568号。

3. 项目背景
    交通部公路科学研究所（以下简称公路所）和交通部水运科学研究所（以下简称水运所）是交通部直属事业单位，主要从事公路、水路交通发展的重大科研和技术开发活动。
海淀区西土城路八号院（以下简称八号院）是公路所、水运所的办公行政属地，已有近五十年发展历史，办公区内办公人员1000余人。
    八号院地处中关村高科技园区，位于北三环与西土城路两条城市交通干道交汇的临街处，目前八号院在布局建设方面有很大不足，其内部环境水平明显落后城市化整体发展进程，其现状越来越难以满足公路所、水运所的发展需求，不加以改善和发展，将会严重制约两所今后的综合业务发展并影响到北京现代国际都市应有的形象。
    根据交通部《关于部公路所和水运所办公地西土城路八号院规划建设意见的函》（厅规划字〔2004〕49号，见附件），公路所、水运所以招标方式对八号院进行了改造规划设计方案竞标，经专家评审，清华大学建筑设计院提交的规划设计方案中标。

4. 土地使用权单位上级主管部门对申报控规调整的意见
    交通部对清华大学建筑设计院提交的规划设计方案原则同意，并指示公路所、水运所征求北京市规划部门意见后再报部审定立项（规综字〔2004〕43号，见附件）。




二、控规调整的理由

1. 近几年来，随着我国公路交通事业的快速发展，作为行业发展技术支持的公路所、水运所的业务规模也在不断扩展。目前，两所约1000科技人员和大量专业实验室主要合用12000平方米的现状办公大楼，办公条件很差，严重制约了两所业务的可持续发展，迫切需要建设新的业务用房，优化八号院的整体环境，要实现这一目标，应该适当提高建筑高度和容积率，大幅度降低建筑密度，提高绿化率。

2  本项目位于学院路沿线，据悉，北京市城市规划设计研究院受海淀区和中关村管委会联合委托，于2003年6月已完成《学院路地区控制性详细规划与城市设计》，八号院本次规划设计活动就是遵从《学院路地区控制性详细规划与城市设计》所要求的各项建筑指标。

3. 本地区不属于有特殊高度要求的城市区域。近年来，随着中关村高科技园区的不断建设发展，学院路沿线的高层建筑正逐步拔地而起。毗邻八号院的北京邮电大学现已建成的北邮科技大厦、新教学楼、学生宿舍、教工宿舍建筑高度都在47米至60米之间；国家知识产权局办公楼为23层高；位于知春桥西北侧新落成的学院国际大厦约有20层高。

4. 从城市整体考虑，周边建筑从18m到60m不等，八号院高度达到60米可在区域内形成一个标志性建筑，在空间关系上还是城市景观上，都会是和谐的、统一的。

5. 八号院建设只限本区域内实施，目标是优化办公区整体环境，对周边单位和住宅没有大的妨碍和影响。所规划建设的业务用房也仅限用于改善公路所、水运所两所的科研试验条件，不会引入其它社会人口，不会对周边交通、环境等产生不利影响。






表1：地块原控规指标表



地块

编号
用地

性质
用地面积（公顷）
容积率
建筑密度（%）
建筑高度（米

图片1:区域位置图 图片2:现状建筑图
图片3:用地性质图 图片4:高度控制图
图片5:调整后控高图 图片6:规划平面图
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